Le bras de fer entre l’Etat et les promoteurs immobiliers se poursuit : Le Conseil de la concurrence épingle les exonérations fiscales

Le bras de fer entre l’Etat et les promoteurs immobiliers se poursuit : Le Conseil de la concurrence épingle les exonérations fiscales

La polémique sur le secteur immobilier enfle de plus en plus. Le dernier acteur à s’être invité à cette controverse est le Conseil de la concurrence qui a recommandé, jeudi dernier, de revoir en profondeur la fiscalité immobilière pour lui permettre de jouer pleinement son rôle de stimulateur du secteur immobilier et de lutter efficacement contre les pratiques qui faussent le libre jeu de la concurrence. Dans le cadre d’une étude portant sur «les aides d’Etat et concurrence au Maroc : cas du secteur de l’habitat», le Conseil a fait savoir que les exonérations fiscales ont coûté au budget général de l’Etat plus de 32 milliards de dirhams en 2011, en termes de manque à gagner. Il a ainsi suggéré de procéder à un élagage des dispositifs d’aide mis en place pour ne conserver que le levier fiscal et de soumettre tout nouveau dispositif d’aide à l’appréciation préalable du Conseil.
Des propos qui n’ont pas été du goût des promoteurs immobiliers qui ne veulent pas renoncer à leurs avantages et réclament davantage d’exonérations fiscales, à la manière de celles concernant le logement social. En effet, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) qui a décidé, selon un communiqué parvenu à Libé, de réagir aux dispositions du PLF 2013, en avertissant les autorités de tutelle sur les effets «néfastes» que peuvent avoir les nouvelles dispositions sur  l’investissement immobilier et principalement sur la disponibilité du foncier et la production de logements en général.
La FNPI conteste à propos des changements qui ont concerné  plusieurs taxes dont le relèvement du taux d’impôt sur les profits immobiliers et fonciers (après 5 années de possession)  qui a connu une augmentation de 50% et qui passe de 20 à 30%, et le relèvement de la Taxe spéciale sur le fer à béton qui a subi une augmentation de 10 centimes  par kilo 0,1 DH/kg et celui de la Taxe spéciale sur le sable qui augmente de 30 DH/tonne. Des augmentations qui entraîneront, selon la FNPI, un renchérissement du prix du m_ bâti.
Les promoteurs immobiliers jugent que ces deux  mesures ont «une incidence certaine  sur la disponibilité du foncier, ce qui entraînerait un ralentissement sinon un arrêt des transactions et aggraverait la pénurie du foncier en le renchérissant davantage».
Pour ce qui est du logement dédié à la classe moyenne dont la demande est estimée à 20.000 unités annuellement avec un prix se situant entre 500.000 et 800.000 DH, malgré le relèvement du prix du m_ à 6000 DH TTC, ils jugent que le produit proposé n’est pas «intéressant» et que le package reste «dérisoire». Ils ne veulent même pas du foncier public et préfèrent apporter leur propre foncier, à condition de bénéficier des exonérations fiscales.
Le fait que les modifications apportées ont consisté à relever le prix de vente à 6000 DH TTC, ce qui correspond en réalité au prix pratiqué actuellement pour le logement social qui est de 5000 DH HT, est inconcevable.
Concernant ce nouveau produit, ils espèrent que de nouveaux amendements seront apportés pour susciter l’engouement des investisseurs compte tenu de la cherté du foncier privé et de la rentabilité escomptée des entreprises qui s’engageraient dans ce projet.
Par ailleurs,  les promoteurs estiment que l’augmentation des prix des intrants aura une incidence sur le coût de production des logements à 140.000 DH et ceux à 250.000 DH, dont le prix de vente est fixé jusqu’en 2020. Idem pour les autres segments qui subiraient une augmentation des prix de vente, ce qui serait automatiquement répercuté sur le consommateur final.

Mardi 18 Décembre 2012

L’épineux dossier des honoraires des notaires Le Conseil de la concurrence pour la liberté des prix Télescopage entre deux lois Un casse-tête chinois pour le gouvernement

En droit comme en politique, il ne faut jamais sous-estimer l’effet boomerang d’une loi. Celle régissant  le notariat est l’un des cas les plus embarrassants que le gouvernement Benkirane doit gérer. La loi 32-09 est entrée en vigueur un an après sa publication au Bulletin officiel du 24 novembre 2011. Et compte 9 décrets devant déterminer la portée de plusieurs mesures comme celle prévue par l’article 15 qui porte sur la fixation des honoraires des notaires. C’est au ministère de la Justice et des Libertés que revient cette mission qui n’a pas manqué de susciter, entre autres, une tension avec la Chambre nationale du notariat moderne du Maroc qui a fini par se retirer du Dialogue national sur la réforme de la justice. Le feuilleton se poursuit. Le dernier épisode en date a vu l’entrée en scène du ministère délégué aux Affaires générales et de la gouvernance.
Que s’est-il passé au juste? Mi-novembre 2012, le département que chapeaute Mohamed Najib Boulif saisit pour avis le Conseil de la concurrence. Tout en faisant valoir «l’urgence», le ministre presse l’instance de se prononcer sur «le principe d’une réglementation des honoraires». Une telle saisine se justifie par le fait que la loi sur la liberté des prix et de la concurrence -article 16- oblige le gouvernement à consulter le régulateur. C’est le cas lorsqu’il «impose des pratiques uniformes en matière de prix».
Jeudi 22 novembre, l’instance tient donc une session extraordinaire. Premier constat: «la loi sur le notariat n’a jamais transité par le Conseil». Procédure qui s’impose avant même son dépôt au Parlement pour adoption. L’instance se devait également de dire son mot sur le monopole de droit accordé à la CDG quant à la gestion des fonds déposés par les notaires (voir encadré).
L’Economiste a alerté pour sa part sur ce dossier en novembre 2009 déjà. Après la promulgation de la loi organisant le notariat, il fallait faire attention à ne pas zapper encore une fois le Conseil de la concurrence (cf. L’Economiste du 22 mars 2012).
Curieusement, l’instance se devait cette fois-ci de se prononcer «mais sans avoir sous la main le projet du décret sur les honoraires des notaires», indique une source. Toujours est-il que le ministre de la Justice et des Libertés, Mustapha Ramid, avait bel et bien envoyé en pièce jointe une copie à son confrère des Affaires générales. Preuve en est la lettre qu’il lui a adressée et où le ministère de la Justice et des Libertés revient sur la réunion du 5 novembre dernier. La commission avait conclu à l’indispensable mise en œuvre de la loi sur la liberté des prix et de la concurrence.
Dans son avis, le Conseil rappel que «les honoraires des notaires ne sont pas concernés par l’arrêté de juillet 2006 fixant la liste des produits (gaz, blé tendre…) et services dont les prix sont réglementés». Et ceci contrairement aux actes rédigés par les adouls et les huissiers de justice. Le gouvernement n’est pas tenu de suivre cet avis. Mais demeure lié par cette fameuse liste qui qui devra céder la place à une libéralisation totale en 2014 (L’Economiste du 18 juillet 2011). Du coup, régir par décret les émoluments des notaires est contraire au principe de la concurrence.
Comment a-t-on omis de tenir compte de l’arrêté du 6 juillet 2006?
Feu Mohamed Taïeb Naciri, ex-ministre de la Justice, a reconnu devant le Parlement qu’une telle mesure était «voulue». Dans le rapport de discussion du projet de loi sur le notariat, le défunt ministre argue «que l’ancien texte considérait le notaire comme un officier public et que l’on ne légifère pas seulement pour les notaires». On peut adhérer à ce dernier argument au nom de la protection des consommateurs. Mais la nouvelle loi n’a-t-elle pas consacré le notariat comme une «profession libérale»? Un détail qui n’aurait pas dû pourtant échapper au Secrétariat général du gouvernement. Comment de son côté la Chambre du notariat moderne n’a jamais dénoncé ce cafouillage juridique? Alors qu’elle en était consciente, l’association (qui dispose d’une commission juridique) a par ailleurs maintenu une position ambigüe sur l’obligation de déposer les fonds des tiers à la CDG.
La saisine du Conseil de la concurrence est tombée à point nommé. Sa récente étude sur les professions réglementées lui a été d’un grand secours. Elle relève  d’abord que la loi du 24 novembre 2011 a «verrouillé l’accès à la profession». La loi impose aux conservateurs fonciers notamment 15 ans d’exercice au lieu de 10 auparavant pour prétendre intégrer le notariat et interdit l’accès à tout candidat ayant plus de 55 ans. Une discrimination par l’âge en somme pour fermer les passerelles.

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Le Maroc compte 2,8 notaires pour 100.000 habitants contre 5 pour 100.000 en Algérie et 14 pour 100.000 en France. Avec aussi une forte concentration dans l’axe Casa-Rabat des 900 notaires du Royaume. Son avis se prononce donc pour une «réglementation raisonnable afin d’augmenter l’offre notariale…». Et note qu’ils ont «un monopole sur les contrats de vente liés au logement économique au détriment des adouls et des avocats».
Réglementer les honoraires des notaires est loin d’être un jeu d’enfant. Comment fixer les honoraires d’une consultation?
L’essentiel est la transparence des prix. En France, les informations sur la structure des tarifs est disponible sur le site officiel d’une profession (www.notaires.fr) définie comme une «fonction d’intérêt public». Il y a peut-être là une  brèche pour la régulation. 

Le cas CDG

Pourquoi le gouvernement El Fassi (2007-2011)  n’a-t-il pas respecté la procédure imposée par l’article 16 de la loi sur la concurrence. Il liste les cas où l’Exécutif doit obligatoirement consulter le Conseil de la concurrence.
L’affaire aurait dû prendre une dimension gigantesque (ce qui est toujours le cas) dans la mesure où le Conseil devait, entre autres, se prononcer sur la consécration du monopole accordé à la CDG (cf. L’Economiste du 22 mars 2011). Celle-ci est la seule habilitée à détenir et à gérer les fonds de tiers que les notaires doivent obligatoirement déposer. Mesure déjà consacrée par l’ancienne loi de 1924 régissant la profession (cf. L’Economiste du 12 novembre 2009). Toutes professions juridiques confondues, l’encours numéraire déposé auprès de la CDG est de 10,15 milliards de DH en 2010. Ce qui représente près de 18% du total des ressources de sa clientèle.
Comment se fait-il que les banques n’ont-elles jamais revendiqué leur part du gâteau? Leur association (GPBM) n’a jamais voulu se prononcer là-dessus et son DG, El Hadi Chaïbaïnou, n’avait pas participé à l’un des ateliers sur «La détermination et la gestion des fonds» tenu, le 16 et 17 mars 2012, lors des Premières assises du notariat marocain (cf. L’Economiste du 22 mars 2012). Au moment où Mohamed Belmaâchi, de la direction pôle gestion de la CDG, avait tenu un discours rassurant vis-à-vis du scepticisme des notaires quant à la mise en œuvre de la convention du 15 septembre 2011. L’un d’eux, Nourreddine Skouked (vice-président de la Chambre du notariat), se disait «heureux» de voir la CDG s’activer. Et d’insister sur «l’offre personnalisée» que celle-ci doit assurer à chaque notaire.

Faiçal FAQUIHI